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FAQ for Non-performing Assets

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

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Free Support: Clarify the Doubts
This free support column is a courtsey for general awareness of the esteemed visitors to this Web-site, and in no way constitute any legal opinion that can be produced in any Court.  Before taking final decision/action, the readers in their own interest, are advised to follow guidance of their professionally engaged Consultant / Advocate.  The reply given here-under is the personal view of the author and is subject to certain legal strategies that should have been followed in the cases of adversity or special circumstances. The web-site or the author resumes no responsibility, what so ever may be, if anybody suffers any loss by following  the opinion / legal clarification offered by the Author in response to the doubts raised in this column:

Q1. What is the meaning of NPA Account?
ANS. NPA abbreviates 'Non-Performing Asset".  When a Loan account remains irregular continuously for 90 days or more, it is to be declared as an NPA Account by the respective Bank.   The Bank has to make provision for NPA accounts in its Balance Sheet in accordance with  RBI Guidelines (Prudential Norms).

Q2. What is the meaning of AUCA Account?
ANS. An AUCA (Advances Under Collection Account) is that portion of an NPA account, which has been written off by the Bank.  As the balance in an AUCA account represents the written off portion only, the AUCA Balance is not a part of the Double Entry Accounting System. An AUCA is just a memoranda account to record the written off balance in respective loan account, so that it may not skip from the eyes after being written off by the Bank.

Q3. Why a ‘Loan Account’ is called ‘Asset’ by the Bank?
Ans. Loan is liability for the Borrower and the debit balances in all the loan accounts are shown as a ‘Liability’ side and the Deposits are shown in the ‘Assets’ side in his Balance Sheet. For a Bank, the Loans are akin to its deposits with the Borrowers and are, therefore, ‘Assets’ for the Bank.

Q3. What is the effect when a Loan Account is classified as NPA?
Ans. When a Loan Account is classified as NPA, the Bank has to make provisioning in its Balance Sheet according the scheme formulated by the Banking Regulatory, known in India as Prudential Norms of Reserve Bank of India. The NPAs have an adverse impact on the Profit, trade reputation and the value of Shares of a Bank. The Banks therefore initiate serious recovery measures in respect of the NPA accounts. If the desired result is not forthcoming the Banks start hard recovery measures.

Q4. What happens when an NPA account is migrated to SAM or Asset Recovery Branch?
Ans. The NPA Accounts are often migrated from the normal Retail, SME or MCG Branches to the SAM (Stressed assets Managaement), SARB (Stressed Assets Recovery Branch) or ARB (Asset Recovery Branches). By whatever name these are called, in fact, these are the highly specialized branches in the field of implementation of different hard recovery measures available to the lending Banks under different enactments.

Q5. What are the hard recovery methods available with the Banks?
Ans. The Banks have been assigned certain rights under the law for effecting recovery of its dues from the accounts classified as NPA. This includes; Recall of Loan, Declaration of Non-cooperative borrower or Wilful Defaulter, taking over physical possession of the mortgaged assets and their auction under the SARFAESI Act, 2002, taking over management of the Company under SARFAESI Act, Filing of Recovery Suit(OA) in Debts Recovery Tribunal (DRT), Attachment of Book Debts / the amounts like Rent etc, that are likely to become payable in future to the borrowers and guarantors, issue of notice for winding up of the Company, lodging of FIR with police / CBI etc.

Q6. What is SARFAESI Act?
Ans. SARFAESI Act is abbreviation of Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act, 2002. It empowers the Banks and FIs to take possession and auction the assets mortgaged in an NPA account, without recourse to the Court. An Officer of the Bank (not below the rank of Scale IV in Public Sector Banks) is empowered to decide & take action under the SARFAESI Act, is called “Authorized Officer”.

Q7. What is the 13(2) SARFAESI Notice?
Ans. This is the first notice served by the Bank/FI upon the Borrowers/Guarantor-mortgagors under the SARFAESI Act, requiring them to repay the entire dues with interest and costs within 60 days, failing which the Bank may take recourse to proceed further under the SARFAESI Act. This is also known as Demand Notice.

Q8.  Upon receipt of Demand Notice u/s 13(2) of the SARFAESI Act, what are the options available to the Borrowers/Guarantors?
1.  To arrange for payment of dues as per demand raised by the Bank in the Demand Notice.
2.  To contest the Demand Notice by filing objections u/s 13(3-A) of the SARFAESI Act, 2002 (the statutory limit for filing objections is 30 days). These objection should be drafted in consultation with an experience consultant having good exposure to the law. In fact, these objections form the foundation for your legal defense.
(Important: a) As the SARFAESI Act assigns a sort of quasi-judicial role to the Authorised Officer to decide the objection filed u/s 13(3-A), and permits the aggrieved Borrower/Guarantor to approach the DRT only after the Bank has initiated steps (possession) u/s 13(4) of the SARFAESI Act. Yet these rules are bye-passed with certain legal strategies.  b) The Right to property is a Constitutional Right and any action by a Secured Creditor (Bank/FI) can only be in strict compliance with the due proess of law.  C)  The Law does not provide any safeguards or deterrents to dilsatory tactics of debtors.)
Q9. What is the 13(4) SARFAESI Notice?
Ans. After lapse of 60 days to the Demand Notice, if the borrower has not repaid the dues under demand, the Bank may, at any time resort to taking over Symbolic Possession or Physical Possession in accordance with Section 13(4) of the SARFAESI Act.

Q10. What are the different types of possession?
Ans. The Bank takes possession of its mortgaged assets either asSymbolic Possession by merely notifying of taking over the ownership of the mortgaged property without being taking over of its physical possession. The other form is Physical Possession, which include within it the Symbolic Possession, as well. Both type of possessions are taken over by the Bank u/s 13(4) of the SARFAESI Act.

Q10. How a Bank takes Symbolic Possession under the SARFAESI Act?
Ans. After lapse of 60 days Demand Notice the Bank may take Possession of the mortgaged assets. The Symbolic Possession is taken by pasting a copy of Notice u/s 13(4) on the face of respective properties, sent by registered post to the Borrowers and Guarantor-mortgagors and be published in at least two News Papers (one each, in English & in Vernacular language) circulated in the area where the property is situated. The term “Symbolic” before the term “Possession” is used.

Q11. What are the steps for taking Physical Possession under the SARFAEESI Act?
Ans. The procedure to take Physical Possession of mortgaged property is same, except that the term “Physical” before the term “Possession” is used and the Bank puts its own lock, mostly with the help of an Enforcement Agent accompanied by Revenue Officials and the Police force under orders from District Magistrate (DM) or Chief Metropolitan Magistrate(CMM).

Q12. When the Bank can put a mortgaged asset to auction?
Ans.    After taking Symbolic or Physical possession of a mortgaged property, the Bank is required to fix the Reserve Price for Auction of the properties being put to auction. The Reserve price is fixed on the basis of Valuation conducted by the Wealth Tax Approved Valuers, and it should not be more than 6 months old.  Before a property is put to auction a prior notice of 30 days is to be served upon the Borrower and the Guarantor-mortgagor.

Q13. What is DRT & DRAT?
Ans. DRT is abbreviation of Debts Recovery Tribunal, where Recovery Suits (known as OA Original Application) for Rs.10Lac and more are filed. The SARFAESI Action of the Bank is also challenged at DRT by filing an SA (Securitization Application).

Q14. What is OTS?
Ans. OTS abbreviates in the Banking Terminology as One TimeSettlement of Debts. This is a compromised amount offered to be paid by the Borrowers and Guarantors in discharge of full debt and approved by the Competent Authority (a Committee) in the Bank.

Q15. Why the Banks become agreeable to OTS?
Ans. Where the Banks find it very difficult or a long time consuming process to recover the complete out-standings, the Banks may become agreeable to sacrifice a portion thereof by compromising to lesser sum in discharge of the total dues. This strategy enables the Banks to recover and re-circulate the commercially viable portion of their NPA / AUCA accounts.

Q16. What is the status of a Borrower after payment of amount in terms of approved OTS?
Ans.  After making full payment of his dues in terms of the approved OTS, the Borrower is relieved of his debt liability towards the Bank and the Bank waives its charge and releases the mortgaged properties against acknowledgment from the mortgagor.

Q17. What is the SDR ?
Ans. SDR is the Strategic Debt Restructuring Scheme of RBI, that envisages conversion of Debt of the problematic Companies to Equity and thus taking over their management by the lending Banks.  Click here for detailed information on SDR.

Mr. Shakti Kumar Jain
Banking, Credit, NPA Resolution & Sarfaesi Act Consultant
(Ex-SBI SAM Branch Officer)
Call: (91) 83606-96178
Timings: 11am to 2pm / 4pm to 7pm
email: npadoctor@gmail.com
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
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प्रश्न 1-  एनपीए खाते का क्या अर्थ है? 
उत्तर: नॉन-परफार्मिंग एसेट्स -'गैर-निष्पादित संपत्ति' को संक्षिप्त करता है। जब एक ऋण खाता 90 दिनों या उससे अधिक के लिए अनियमित रहता है, तो इसे संबंधित बैंक द्वारा एनपीए खाता घोषित किया जाना चाहिए। बैंक को अपनी बैलेंस शीट में एनपीए खातों के प्रावधानआरबीआई दिशानिर्देशों(प्रूडेंशियल मानदंड) के अनुसारकरना है।  

प्रश्न 2- AUCA खाते का अर्थ क्या है? 
उत्तर: एक एयूसीए (संग्रह खाता के तहत अग्रिम) एनपीए खाते का वह हिस्सा है, जिसे बैंक द्वारा लिखा गया है। चूंकि एयूसीए खाते में शेष राशि केवल लिखित ऑफ भाग का प्रतिनिधित्व करती है, इसलिए एयूसीए बैलेंस डबल एंट्री एकाउंटिंग सिस्टम का हिस्सा नहीं है। एक एयूसीए संबंधित ऋण खाते में लिखित ऑफ बैलेंस रिकॉर्ड करने के लिए सिर्फ एक ज्ञापन खाता है, ताकि बैंक द्वारा लिखे जाने के बाद यह आंखों से नहीं निकल सके।  

प्रश्न 3- बैंक द्वारा 'ऋण खाता' को 'संपत्ति' क्यों कहा जाता है? 
उत्तर: ऋण उधारकर्ता के लिए उत्तरदायित्व है और सभी ऋण खातों में डेबिट शेष को 'देयता' पक्ष के रूप में दिखाया जाता है और जमा राशि को उसकी बैलेंस शीटमें 'संपत्ति' पक्ष में दिखाया जाता है। बैंक के लिए, ऋण उधारकर्ताओं के साथ जमा के समानहोते हैं और इसलिए, बैंक के लिए 'संपत्ति' होते हैं।  

प्रश्न 4  एनपीए के रूप में एक ऋण खाता वर्गीकृत होने पर क्या प्रभाव पड़ता है?
उत्तर:  जब ऋण खाते को एनपीए के रूप में वर्गीकृत किया जाता है, तो बैंक को भारतीय रिजर्व बैंक के प्रूडेंशियल मानदंड के रूप में भारत में ज्ञात बैंकिंग नियामक द्वारा तैयार की गई योजना के अनुसार अपनी बैलेंस शीट में प्रावधान करना होता है। एनपीए का लाभ, व्यापार प्रतिष्ठा और बैंक के शेयरों के मूल्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ता है। इसलिए बैंक एनपीए खातों के संबंध में गंभीर वसूली उपायों की शुरुआत करते हैं। यदि वांछित परिणाम आने वाला नहीं है तो बैंक कठोर वसूली उपायों को शुरू करते हैं।  

प्रश्न 5  क्या होता है जब एक एनपीए खाता एसएएम या संपत्ति रिकवरी शाखा में स्थानांतरित हो जाता है? 
उत्तर: एनपीए खाते अक्सर सामान्य खुदरा, एसएमई या एमसीजी शाखाओं से एसएएम (तनावग्रस्त संपत्ति प्रबंधन), एसएआरबी (तनावग्रस्त संपत्ति रिकवरी शाखा) या एआरबी (संपत्ति रिकवरी शाखाओं) में स्थानांतरित हो जाते हैं। जो भी नाम इन्हें बुलाया जाता है, वास्तव में, ये अलग-अलग अधिनियमों के तहत उधार देने वाले बैंकों को उपलब्ध विभिन्न हार्ड रिकवरी उपायों के कार्यान्वयन के क्षेत्र में अत्यधिक विशिष्ट शाखाएं हैं।

प्रश्न 6-  बैंकों के साथ उपलब्ध हार्ड रिकवरी विधियां क्या हैं?
 उत्तर: बैंकों को एनपीए के रूप में वर्गीकृत खातों से अपनी देनदारियों की वसूली को प्रभावित करने के लिए कानून के तहत कुछ अधिकार सौंपा गया है। यह भी शामिल है; ऋण की याद, गैर-सहकारी उधारकर्ता या विलुप्त डिफॉल्टर की घोषणा, सरफेसी अधिनियम, 2002 के तहत बंधक संपत्तियों के भौतिक कब्जे और सरफाइसी अधिनियम के तहत कंपनी के प्रबंधन को संभालने, रिकवरी सूट (ओए) की फाइलिंग में, डेबिट रिकवरी ट्रिब्यूनल (डीआरटी), बुक डेबिट / किराया इत्यादि जैसी जुर्माना, जो उधारकर्ताओं और गारंटरों को भविष्य में देय होने की संभावना है, कंपनी को बंद करने के लिए नोटिस जारी करना, पुलिस / सीबीआई के साथ एफआईआर दर्ज करना आदि। 

 प्रश्न 7- सरफेसी अधिनियम क्या है?
 उत्तर:  सरफेसी अधिनियम वित्तीय परिसंपत्तियों के सुरक्षा और पुनर्निर्माण का संक्षेप है और सुरक्षा ब्याज अधिनियम, 2002 का प्रवर्तन। यह बैंकों और वित्तीय संस्थाओं को न्यायालय के सहारा के बिना एनपीए खाते में बंधक संपत्तियों का अधिकार लेने और नीलामी करने का अधिकार देता है। बैंक के एक अधिकारी (सार्वजनिक क्षेत्र के बैंकों में स्केल चतुर्थ के पद से नीचे नहीं) को सरफेसी अधिनियम के तहत निर्णय लेने और कार्रवाई करने का अधिकार दिया जाता है, जिसे "अधिकृत अधिकारी" कहा जाता है। 

 प्रश्न 8- सैक्शन 13(2) सरफेसी नोटिस क्या है?
उत्तर: यह सर्फसेआई अधिनियम के तहत उधारकर्ता / गारंटीकर्ता-बंधक पर बैंक / एफआई द्वारा दी गई पहली सूचना है, जिसके लिए उन्हें 60 दिनों के भीतर ब्याज और लागत के साथ पूरी देनदारी चुकाने की आवश्यकता है, जिससे विफल होने के कारण बैंक आगे बढ़ने के लिए सहारा ले सकता है सरफेसी अधिनियम। इसे डिमांड नोटिस के रूप में भी जाना जाता है।

प्रश्न 9-  सरफेसी अधिनियम के 13(2) की डिमांड नोटिस मिलने पर, उधारकर्ता / गारंटीकर्ताओं के लिए विकल्प क्या हैं? 
उत्तर:    1. मांग नोटिस में बैंक द्वारा उठाए गए मांग के अनुसार बकाया भुगतान की व्यवस्था करना।   2. सरफेसी अधिनियम, 2002 के आपत्तियां 13 (3-ए) पर आपत्ति दर्ज करके मांग नोटिस प्रतियोगिता करने के लिए (आपत्तियां दर्ज करने के लिए वैधानिक सीमा 30 दिन है)। कानून पर अच्छा प्रदर्शन करने वाले अनुभव सलाहकार के परामर्श से इन आपत्तियों का मसौदा तैयार किया जाना चाहिए। वास्तव में, ये आपत्तियां आपके कानूनी बचाव के लिए आधार बनाती हैं।
(महत्वपूर्ण: ए) जैसा कि सरफासी अधिनियम प्राधिकृत अधिकारी को 13/3-ए दायर दायरता का निर्णय लेने के लिए अर्ध-न्यायिक भूमिका निभाता है, और पीड़ित उधारकर्ता / गारंटीकर्ता को केवल डीआरटी से संपर्क करने की अनुमति देता है बैंक ने सरफेसी अधिनियम के 13 (4) के कदम (कब्जे) शुरू किए हैं। फिर भी इन नियमों को कुछ कानूनी रणनीतियों के साथ पारित किया गया है। बी) संपत्ति का अधिकार एक संवैधानिक अधिकार है और एक सुरक्षित क्रेडिट (बैंक / एफआई) द्वारा की गई कोई भी कार्रवाई केवल कानून की उचित प्रक्रिया के सख्त अनुपालन में हो सकती है। सी) कानून देनदारों की गतिशील रणनीति के लिए कोई सुरक्षा या रोकथाम प्रदान नहीं करता है।)

प्रश्न 10- 13(4) सरफेसी नोटिस क्या है?

उत्तर:  डिमांड नोटिस के 60 दिनों के बाद, अगर उधारकर्ता ने मांग के तहत बकाया राशि का भुगतान नहीं किया है, तो बैंक किसी भी समय सरफेसी अधिनियम की धारा 13 (4) के अनुसार प्रतीकात्मक कब्जा या शारीरिक कब्जा लेने का सहारा ले सकता है। प्रश्न 11। विभिन्न प्रकार के कब्जे क्या हैं?
उत्तर:। बैंक अपने बंधक संपत्तियों का कब्जा लेता है या तो सिग्नलिक पोजेशन के रूप में केवल बंधक संपत्ति के स्वामित्व को अपने भौतिक कब्जे के बिना लेने के बारे में सूचित करता है। दूसरा रूप शारीरिक कब्जा है, जिसमें इसके भीतर सिंबलिक पोजेशन भी शामिल है। दोनों प्रकार की संपत्तियां सरफेसी अधिनियम के बैंक के 13 (4) द्वारा ली जाती हैं।

प्रश्न11: सरफेसी अधिनियम के तहत बैंक कैसे प्रतीकात्मक कब्जा लेता है?
उत्तर:  60 दिनों के अंतराल के बाद डिमांड नोटिस बैंक बंधक संपत्तियों का कब्जा ले सकता है। प्रतीकात्मक कब्जा संबंधित संपत्तियों के चेहरे पर नोटिस यू / एस 13 (4) की एक प्रति चिपकाने के द्वारा लिया जाता है, जो पंजीकृत पोस्ट द्वारा उधारकर्ताओं और गारंटीकर्ता-बंधक को भेजे जाते हैं और कम से कम दो समाचार पत्रों में प्रकाशित होते हैं (प्रत्येक में, प्रत्येक में अंग्रेजी और वर्नाक्युलर भाषा में) उस क्षेत्र में फैला हुआ है जहां संपत्ति स्थित है। "कब्जा" शब्द से पहले "प्रतीकात्मक" शब्द का उपयोग किया जाता है।

प्रश्न 13-  सरफेसी अधिनियम के तहत बैंक कैसे प्रतीकात्मक कब्जा लेता है?
उत्तर:   60 दिनों के अंतराल के बाद डिमांड नोटिस बैंक बंधक संपत्तियों का कब्जा ले सकता है। प्रतीकात्मक कब्जा संबंधित संपत्तियों के चेहरे पर नोटिस यू / एस 13 (4) की एक प्रति चिपकाने के द्वारा लिया जाता है, जो पंजीकृत पोस्ट द्वारा उधारकर्ताओं और गारंटीकर्ता-बंधक को भेजे जाते हैं और कम से कम दो समाचार पत्रों में प्रकाशित होते हैं (प्रत्येक में, प्रत्येक में अंग्रेजी और वर्नाक्युलर भाषा में) उस क्षेत्र में फैला हुआ है जहां संपत्ति स्थित है। "कब्जा" शब्द से पहले "प्रतीकात्मक" शब्द का उपयोग किया जाता है।
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Sarfaesi faq
श्री शक्ति कुमार जैन
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मोबाइल: (91)83606-96178
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सुबह 11 से 2 / बाद दुपहर 4 से 7 बजे तक
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