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SARFAESI Act F.A.Q.

Know Bank's Powers  and Safeguards for Borrower's under SARFAESI Act

 Is Statutory Notice before Sale of Secured Assets is Binding Under the Sarfaesi ACT ?

• Supreme Court holds substantive rights of the mortgagor to his mortgaged property and directs the Bank to follow the due process of law and the procedure meticulously as prescribed under the SARFAESI Act & Rules for effecting sale of secured properties;

• Supreme Court highlights that the right to property is a constitutional right and any action by a secured creditor must be in strict compliance of law. Therefore, no auction or sale of secured assets can be made under the SARFAESI Act & Rules without due compliance of the law that requires service of ‘notice of sale’ to the borrower/mortgagor allowing statutorily prescribed period of 30 days to conducting of auction / sale of his property by the Bank; 


क्या  सुरक्षित परिसंपत्तियों की बिक्री से पहले सांविधिक सूचना सरफैसी अधिनियम के तहत बाध्यकारी है ?

उच्चतम न्यायालय अपनी गिरवी रखी गई संपत्ति के लिए गिरवी रखने के मूल अधिकार रखता है और बैंक को निर्देश देता है कि वह कानून की उचित प्रक्रिया और सर्वफैसी अधिनियम और सुरक्षित संपत्तियों की बिक्री को प्रभावित करने के लिए नियमों के तहत निर्धारित प्रक्रिया का सावधानीपूर्वक पालन करे; 

सुप्रीम कोर्ट इस बात पर प्रकाश डालता है कि संपत्ति का अधिकार एक संवैधानिक अधिकार है और एक सुरक्षित लेनदार द्वारा कोई भी कार्रवाई कानून के सख्त अनुपालन में होनी चाहिए । इसलिए, सुरक्षित परिसंपत्तियों की कोई नीलामी या बिक्री सरफैसी अधिनियम और नियमों के तहत उस कानून के उचित अनुपालन के बिना नहीं की जा सकती है जिसके लिए उधारकर्ता/गिरवी रखने वाले को बिक्री की सूचना की सेवा की आवश्यकता होती है, जो बैंक द्वारा अपनी संपत्ति की नीलामी/बिक्री के संचालन के लिए 30 दिनों की सांविधिक रूप से निर्धारित अवधि की अनुमति देता है; 


The Supreme Court holds the fundamental right to pledge for its mortgaged property and directs the bank to carefully follow the due process of law and the procedure laid down under the Supreme Court and rules to influence the sale of protected properties;

The Supreme Court highlights that property rights are a constitutional right and any action by a secured creditor must be in strict compliance with the law. Therefore, no auction or sale of secured assets can be made under the SARFAESI Act and rules without proper compliance with the law that requires the borrower/mortgager to serve the notice of sale, which allows a statutoryly fixed period of 30 days for the conduct of auction/sale of their property by the bank;

The Supreme Court accepted the constitutional right to possess property and this right could not be denied in a manner that was contrary to the procedure established by law (Article 300A of the Constitution of India). The Supreme Court further said that a secured creditor was like a trustee of a secured asset and could not behave in an 'cynical' or 'arbitrary' manner with security. Section 13(8) of the SARFAESI Act was granted to protect the interests of borrowers and it was important to balance the right of borrowers and creditors. The Supreme Court further stated that Rule 8 and Rule 9 of the rules had two objectives: provide a clear notice of 30 days to the borrower about the date and time of the proposed sale or transfer.

This is to provide the borrower ample opportunity to take all steps to repay their dues before such sale. Inform the interested buyer of the nature of the property, the extent of liability, the floor price and other encumbrances. In light of this argument, the Apex court said that unless a 30-day clear notice to the borrower is given to the borrower, the impact cannot be made by the secured creditor under the SARFAESI Act.

If for some reason the sale takes place even after the notice, but the sale does not take place, the secured creditor may not affect the sale or transfer of the secured property at any later date depending on the preceding notification.

It is also necessary to take into account the provisions of sub-rule (8) of Rule 8, according to which sales by any law other than public action or public tender may be on the terms that are decided between the parties in writing.  


उच्चतम न्यायालय अपनी गिरवी रखी गई संपत्ति के लिए गिरवी रखने के मूल अधिकार रखता है और बैंक को निर्देश देता है कि वह कानून की उचित प्रक्रिया और सर्वफैसी अधिनियम और सुरक्षित संपत्तियों की बिक्री को प्रभावित करने के लिए नियमों के तहत निर्धारित प्रक्रिया का सावधानीपूर्वक पालन करे;

सुप्रीम कोर्ट इस बात पर प्रकाश डालता है कि संपत्ति का अधिकार एक संवैधानिक अधिकार है और एक सुरक्षित लेनदार द्वारा कोई भी कार्रवाई कानून के सख्त अनुपालन में होनी चाहिए । इसलिए, सुरक्षित परिसंपत्तियों की कोई नीलामी या बिक्री सरफैसी अधिनियम और नियमों के तहत उस कानून के उचित अनुपालन के बिना नहीं की जा सकती है जिसके लिए उधारकर्ता/गिरवी रखने वाले को बिक्री की सूचना की सेवा की आवश्यकता होती है, जो बैंक द्वारा अपनी संपत्ति की नीलामी/बिक्री के संचालन के लिए 30 दिनों की सांविधिक रूप से निर्धारित अवधि की अनुमति देता है; 


सुप्रीम कोर्ट ने संपत्ति रखने के संवैधानिक अधिकार को स्वीकार किया और यह अधिकार उस तरीके से वंचित नहीं किया जा सकता था जो कानून द्वारा स्थापित प्रक्रिया के विपरीत था (भारत के संविधान का अनुच्छेद 300 ए)। सुप्रीम कोर्ट ने आगे कहा कि एक सुरक्षित लेनदार सुरक्षित परिसंपत्ति के ट्रस्टी की तरह था और सुरक्षा के साथ 'सनकी' या 'मनमाने' तरीके से व्यवहार नहीं कर सकता।

SARFAESI अधिनियम की धारा 13 (8) को उधारकर्ताओं के हितों की रक्षा के लिए प्रदान किया गया था और उधारकर्ताओं और लेनदारों के अधिकार को संतुलित करना महत्वपूर्ण था। सुप्रीम कोर्ट ने आगे कहा कि नियमों के नियम 8 और नियम 9 में दो उद्देश्य थे: प्रस्तावित बिक्री या हस्तांतरण की तारीख और समय के बारे में उधारकर्ता को 30 दिनों का स्पष्ट नोटिस प्रदान करें।

यह उधारकर्ता को ऐसी बिक्री से पहले अपने बकाया को चुकाने के लिए सभी कदम उठाने का पर्याप्त अवसर प्रदान करना है। संपत्ति की प्रकृति, देयता की सीमा, फर्श की कीमत और अन्य एन्कम्ब्रेन्स के इच्छुक खरीदार को सूचित करें। इस तर्क के आलोक में, सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि जब तक कि उधारकर्ता को बिक्री या हस्तांतरण को 30 दिन का स्पष्ट नोटिस नहीं दिया जाता है, तब तक SARFAESI अधिनियम के तहत सुरक्षित लेनदार द्वारा प्रभाव नहीं डाला जा सकता है।

यदि किसी कारण से नोटिस के बाद भी बिक्री होती है, लेकिन बिक्री नहीं होती है, तो सुरक्षित लेनदार पूर्ववर्ती अधिसूचना पर निर्भर किसी भी बाद की तारीख में सुरक्षित संपत्ति की बिक्री या हस्तांतरण को प्रभावित नहीं कर सकता है।

नियम 8 के उप-नियम (8) के प्रावधानों को ध्यान में रखना भी आवश्यक है, जिसके अनुसार सार्वजनिक कार्रवाई या सार्वजनिक निविदा के अलावा किसी भी विधि द्वारा बिक्री उन शर्तों पर हो सकती है जो लिखित रूप में पार्टियों के बीच तय होती हैं।  


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